Guide des droits et des démarches administratives
Promesse de vente d'un logement existant : promesse unilatérale ou compromisFiche pratique
Vous souhaitez acheter ou vendre un bien immobilier ? Vous voulez concrétiser votre accord sur un achat ou une vente avant la signature de l'acte définitif ? Vous pouvez signer un avant-contrat appelé promesse de vente. Nous vous expliquons les possibilités qui s'offrent à vous.
Lorsque vous êtes parvenus à un accord sur l'achat ou la vente d'un bien immobilier, vous pouvez signer une promesse de vente avant la signature de l'acte définitif. Cet avant-contrat n'est pas obligatoire, mais il est recommandé pour exprimer votre accord mutuel. Il régit vos relations pendant la préparation de l'acte authentique qui ne peut pas être signé immédiatement compte tenu des documents, démarches et vérifications nécessaires.
Une promesse de vente peut prendre 2 formes :
Promesse unilatérale de vente
Ou compromis de vente, également appelé promesse synallagmatique de vente
Un compromis de vente peut être signé lorsque vous êtes sûr de vouloir conclure l'achat ou la vente du logement. Cet acte vous engage définitivement. Ce n'est pas le cas s'il comporte une clause prévoyant, sous certaines conditions, un désistement de l'une ou des 2 parties.
Le compromis peut être réalisé sous l'une des 2 formes suivantes :
Acte sous signature privée réalisé directement par vous ou avec l'appui d'un agent immobilier par exemple
Acte authentique établi par un notaire (obligatoire lorsque le vendeur est une personne physique et que la durée de validité du compromis dépasse 18 mois)
Une promesse unilatérale peut être signée lorsque vous, acheteur, n'êtes pas sûr de vouloir conclure la vente. Cet acte vous laisse la liberté de lever l'option ou non (c'est-à-dire d'acheter ou non le logement). Vous réservez ainsi le logement pendant un délai clairement précisé. Vendeur, vous vous engagez à ne pas vendre le logement à un autre acheteur.
La promesse unilatérale de vente peut être réalisée sous l'une des 2 formes suivantes :
-
Acte sous signature privée réalisé directement par vous ou avec l'appui d'un agent immobilier par exemple
À compter de sa signature, une promesse unilatérale sous signature privée doit être enregistrée dans les 10 jours au service de l'enregistrement du vendeur ou de l'acheteur. Cet enregistrement sert à authentifier la promesse de vente.
Vous pouvez soit déposer la promesse directement au service de l'enregistrement, soit l'envoyer par courrier simple ou recommandé.
Service fiscal en charge de l'enregistrement
Acte authentique établi par un notaire (obligatoire lorsque le vendeur est une personne physique et que la durée de validité de la promesse dépasse 18 mois)
La promesse de vente doit mentionner vos coordonnées respectives.
La promesse de vente doit mentionner les informations suivantes :
Adresse du bien
Origine du bien (date du précédent acte de vente, nom du précédent propriétaire, acte notarié...)
Descriptif détaillé du bien, de ses équipements et de ses annexes
Existence d'une hypothèque et/ou d'une servitude
La promesse de vente d'un logement en copropriété doit par ailleurs contenir les informations spécifiques à la copropriété.
La promesse de vente doit mentionner les informations suivantes :
Montant des honoraires du professionnel chargé de la vente (s'il y a intervention d'un professionnel) et à qui en incombe le paiement
Prix de vente et modalités de paiement (avec ou sans l'aide d'un prêt immobilier)
Durée de validité de la promesse de vente et date limite de signature de l'acte de vente définitif
Informations relatives aux conditions d'exercice du droit de rétractation : le manquement à cette obligation d'information est passible d'une amende d'un montant maximum de 15 000 €
Date de disponibilité du bien
À savoir
des clauses suspensives peuvent être inscrites dans la promesse de vente. Ainsi la vente pourra se réaliser sous certaines conditions. Par exemple, il peut s'agir de l'obtention d'un certificat d'urbanisme opérationnel ou d'un permis de construire, de l'obtention d'un prêt immobilier ou encore de travaux à réaliser par le vendeur avant la vente.La promesse de vente doit être accompagnée du dossier de diagnostic technique (DDT).
Acheteur, la promesse de vente doit vous être notifiée. Elle peut vous être remise en main propre ou envoyée par lettre recommandée avec avis de réception.
Elle doit être réalisée en 2 exemplaires originaux (1 pour le vendeur, 1 pour l'acheteur), excepté dans le cas où un original unique est conservé par un professionnel (notaire, agent immobilier).
De nombreux mécanismes d'indemnisation ou de contrainte, plus ou moins différenciés, peuvent être prévus dans une promesse de vente. Par exemple, il peut s'agir de l'astreinte (versement d'une indemnité par jour de retard, notamment dans le cas où le vendeur ne délivre pas le logement à la date prévue), ou d'un séquestre qui est un acompte sur le prix total.
Certains de ces mécanismes sont couramment utilisés et diffèrent suivant la forme de la promesse de vente.
Des clauses inscrites dans le compromis de vente peuvent prévoir le versement de sommes d'argent dès sa signature ou sous un délai déterminé.
Cependant, avant la fin du délai de rétractation, une demande de versement est autorisée seulement si vous êtes dans l'une des situations suivantes :
Promesse conclue par l'intermédiaire d'un professionnel mandaté pour contribuer à la vente (un notaire ou un agent immobilier par exemple)
Ou versement consigné chez un professionnel ayant une garantie financière dédiée au remboursement des fonds déposés (recommandé même en l'absence de demande de versement avant la fin du délai de rétractation).
À savoir
Le fait d'exiger, de recevoir, un versement ou un engagement de versement avant la fin du délai de rétractation est puni d'une amende de 30 000 €.À noter
Acheteur, si vous exercez votre droit de rétractation, le professionnel doit vous restituer les sommes versées sous 21 jours à compter du lendemain de la rétractation.Le montant qui vous est demandé se situe en général entre 5 % et 10 % du prix de vente. Il est recommandé de le consigner chez un professionnel ayant une garantie financière dédiée au remboursement des fonds déposés. Il peut s'agir d'un agent immobilier ou d'un notaire. Ce n'est pas une obligation, mais cette consignation offre une meilleure garantie de restitution des fonds si nécessaire.
À la signature de l'acte définitif, ce montant sera déduit du prix total de la vente quelle que soit la clause de la promesse à l'origine du versement.
Notaire
Certaines clauses vous sanctionnent financièrement si vous n'exécutez pas le compromis. Cependant, en tant qu'acheteur, si les conditions suspensives ne sont pas remplies et que vous êtes de bonne foi en ayant fait toutes les démarches nécessaires, vous ne pouvez pas être sanctionné, quelle que soit la qualification du versement.
Un compromis de vente est fréquemment assorti d'une clause pénale. Cette clause vous oblige à exécuter le compromis (exécution forcée de vendre ou d'acheter). Elle prévoit une somme à titre de dommages et intérêts en cas d'inexécution. Par exemple, le vendeur peut invoquer la clause pénale si l'acheteur ne fait pas les démarches pour obtenir un prêt immobilier inscrit en condition suspensive.
En cas de litige porté devant le juge judiciaire, ce dernier peut réviser à la hausse ou à la baisse le montant prévu par la clause pénale.
Pour empêcher une exécution forcée du compromis de vente, le versement d'une somme au titre du dédit peut être prévu. La clause de dédit vous autorise à renoncer à la vente définitive à condition de verser une somme forfaitaire. Si vous invoquez cette clause, vous ne pouvez pas être forcé à acheter ou à vendre le logement. Vous aurez uniquement l'obligation de verser la contrepartie financière prévue au compromis.
Contrairement à la clause pénale, le montant prévu par la clause de dédit ne peut pas être modulé par le juge judiciaire.
Des clauses inscrites dans une promesse unilatérale de vente peuvent prévoir le versement de sommes d'argent dès sa signature ou sous un délai déterminé.
Cependant, avant la fin du délai de rétractation, une demande de versement est autorisée seulement si vous êtes dans l'une des situations suivantes :
Promesse conclue par l'intermédiaire d'un professionnel mandaté pour contribuer à la vente (un notaire ou un agent immobilier par exemple)
Ou versement consigné chez un professionnel ayant une garantie financière dédiée au remboursement des fonds déposés (recommandé même en l'absence de demande de versement avant la fin du délai de rétractation).
À savoir
Le fait d'exiger, de recevoir, un versement ou un engagement de versement avant la fin du délai de rétractation est puni d'une amende de 30 000 €.À noter
Acheteur, si vous exercez votre droit de rétractation, le professionnel doit vous restituer les sommes versées sous 21 jours à compter du lendemain de la rétractation.Le montant qui vous est demandé se situe en général entre 5 % et 10 % du prix de vente. Il est recommandé de le consigner chez un professionnel ayant une garantie financière dédiée au remboursement des fonds déposés. Il peut s'agir d'un agent immobilier ou d'un notaire. Ce n'est pas une obligation, mais cette consignation offre une meilleure garantie de restitution des fonds si nécessaire.
À la signature de l'acte définitif, ce montant sera déduit du prix total de la vente quelle que soit la clause de la promesse à l'origine du versement.
Notaire
Une promesse unilatérale de vente peut prévoir une indemnité d'immobilisation, aussi appelée prix de l'exclusivité, à la charge de l'acheteur. Cette indemnité constitue une contrepartie financière en compensation de la réservation du logement par le vendeur au bénéfice de l'acheteur pendant la durée de la promesse de vente.
La clause relative à l'indemnité d'immobilisation indique le devenir des sommes versées en cas d'inexécution de la promesse. Par exemple, l'acheteur peut perdre l'indemnité au bénéfice du vendeur dans le cas où il renonce à l'achat de sa propre volonté. L'indemnité peut aussi être restituée à l'acheteur, obligé de renoncer à l'achat à cause d'une condition suspensive non réalisée sans faute de sa part.
En effet, en tant qu'acheteur, si les conditions suspensives ne sont pas remplies et que vous êtes de bonne foi en ayant fait toutes les démarches nécessaires, vous ne pouvez pas être sanctionné, quelle que soit la qualification du versement.
Attention
une indemnité d'immobilisation de 5 % minimum est obligatoire pour toute promesse unilatérale de vente valide plus de 18 mois et pour laquelle le vendeur est une personne physique.L'acheteur dispose d'un délai de rétractation. Le vendeur s'engage dès la signature de la promesse.
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Pour en savoir plus
- La promesse de vente et le compromis de venteNotaires de France
- Enregistrement de la promesse de venteDirection générale des finances publiques
Références
-
Code civil : articles 1582 à 1593
Forme de la promesse de vente, enregistrement, mention du prix et des honoraires -
Code de la construction et de l'habitation : articles L290-1 et L290-2
Acte authentique et indemnité d'immobilisation -
Code civil : articles 1101 à 1111-1
Définition des contrats synallagmatique et unilatéral (article 1106) -
Code civil : article 1124
Définition de la promesse unilatérale de vente -
Code civil : articles 1372 à 1377
Acte sous signature privée -
Code civil : article 1589-2
Enregistrement de la promesse unilatérale de vente sous 10 jours -
Code de la consommation : articles L313-40 à L313-45
Obligation de mentionner le recours à un prêt bancaire (article L313-40) -
Code de la construction et de l'habitation : article L271-4
Obligation de joindre un dossier de diagnostic technique à la promesse -
Code civil : articles 1304 à 1304-7
Condition suspensive -
Code de la construction et de l'habitation : articles L271-1 à L271-3
Délai de rétractation et interdiction de versements pendant ce délai -
Code de procédure civile : articles 640 à 647-1
Délai se terminant un jour non ouvrable -
Code civil : articles 1231 à 1231-7
Dommages et intérêts (article 1231-5)